Wielu lokatorów mieszkań komunalnych jest zainteresowanych wykupem ich na własność. I trudno się dziwić, bo nabycie mieszkania za dziesięć lub dwadzieścia procent jego wartości to oferta, której nie można odmówić atrakcyjności. Zanim jednak ochoczo zakaszą rękawy i zaczną planować, co zrobią z mieszkaniem, jak już je będą mieli, warto wpierw zorientować się w warunkach wykupu, czyli wiedzieć, kto, jak, kiedy i za ile może go dokonać.
Przede wszystkim lokator musi być najemcą (co nie jest takie oczywiste) z umową najmu podpisaną na czas nieokreślony. Lokal, który zamierza wykupić, nie może być w budynku przeznaczonym do rozbiórki. Musi też być lokalem samodzielnym. Oznacza to, że jeśli, dajmy na to, w jednym mieszkaniu zamieszkują dwie rodziny i każda zajmuje przeznaczone jej pokoje, ale są takie pomieszczenia, które użytkują wspólnie (np. kuchnia, łazienka), to żadna z tych rodzin nie może starać się o wykup zajmowanej części mieszkania, bo nie stanowi ona samodzielnego lokalu. Mieszkania, w stosunku do których toczy się postępowanie administracyjne mające wyjaśnić, czy obecny właściciel (Skarb Państwa lub gmina) miał prawo je nabyć, również nie podlegają ofercie wykupu. Najemca powinien również liczyć się z tym, że jeśli w wyznaczonym terminie poprzedni właściciel nieruchomości (pozbawiony prawa do niej za czasów PRL-u) lub jego spadkobiercy złożą wniosek o wykup, będą mieli zagwarantowane pierwszeństwo.
Jeśli żadna z powyższych ewentualności nie zachodzi, najemca dostaje na piśmie zawiadomienie o możliwości wykupu lokalu. Wówczas może zacząć się o to starać. W tym celu powinien złożyć wniosek (co najmniej 21 dni od daty otrzymania zawiadomienia), w którym umieści swoje dane osobowe i adres zamieszkania, wskaże podmiot, do którego wniosek jest kierowany (starosta lub burmistrz czy prezydent miasta) oraz określi cel pisma (nabycie lokalu w drodze bezprzetargowej). Tu ważna informacja: lokal nabywany jest wraz z ułamkową częścią gruntu związanego z tym lokalem. Nie wolno o tym we wniosku zapomnieć. Co to znaczy ułamkową? To, jaki będzie udział we własności gruntowej, decyduje stosunek powierzchni wykupywanego mieszkania do powierzchni całego budynku. Z powierzchnią przynależnego gruntu wiąże się siła głosu przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej, ale też wysokość opłat, jakie będzie się w przyszłości ponosić. We wniosku dodatkowo należy wskazać, na jakiej podstawie zostało się najemcą, określić, kto będzie nabywcą lokalu oraz wyrazić zgodę na cenę ustaloną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Cenę lokalu oraz wszystkich pomieszczeń do niego przynależnych (np. piwnica, strych) określa rzeczoznawca majątkowy. Od tej ceny najemca otrzymuje coś, co decyduje o atrakcyjności oferty wykupu mieszkania komunalnego, czyli bonifikatę. Ani wysokość bonifikaty, ani sposób jej obliczania nie są ujęte w ustawie. O tym, czy wyniesie ona 60%, 80% czy 90% decyduje właściwy organ, biorąc pod uwagę np. stan nieruchomości, powierzchnię mieszkania lub też to, czy następuje jednoczesny wykup wszystkich lokali w danym budynku.
Jeszcze do niedawna, a ściślej do 20.10.2007, właściciel mieszkania wykupionego na przedstawionych powyżej zasadach – a zatem z atrakcyjną bonifikatą – nie mógł go sprzedać przed upływem pięciu lat. Jeśliby to zrobił, musiałby odpowiedniemu organowi zwrócić różnicę w cenie. W październiku 2007 weszła jednak w życie Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218). Według nowych zapisów można sprzedać wykupione mieszkanie bez okresu karencji, pod warunkiem, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy się na zakup innego lokalu mieszkalnego. Dla tych, którzy wykupili mieszkanie po 22.10.2007 sprawa jest jasna. Co jednak z właścicielami, którzy skorzystali z wykupu z bonifikatą przed nowelizacją ustawy, a chcą je sprzedać po nowelizacji w okresie krótszym niż pięć lat? Tutaj sprawa nie jest taka prosta. Trwa spór o wykładnię prawa między organami wyprzedającymi mieszkania (czyli starostwem bądź gminą) a ekspertami prawnymi. Pierwsi uważają, że prawo nie działa wstecz, a więc nowych zapisów nie będą mogli skorzystać ci, którzy nabyli mieszkania wcześniej. Prawnicy są natomiast zdania, że wprost przeciwnie, będą mogli, ponieważ ustawa w żaden szczególny sposób nie odnosi się do ich sytuacji. Niestety życie pokazuje, że w tym przypadku właściciel mieszkania wykupionego przed nowelizacją ustawy skazany jest na uznaniowość urzędników, a z tą, jak wiadomo, bywa bardzo różnie.
Ponieważ istnieje możliwość zamiany dwóch lokali o zupełnie różnym „charakterze” (np. mieszkania spółdzielczego na własnościowe i odwrotnie – jeśli oczywiście znajdą się chętni), wiele osób jest zainteresowanych zamianą na lokal komunalny. Dokonują tego właśnie z myślą o tym, żeby – kiedy już spełnią wymagania prawne – móc wykupić mieszkanie na własność. By jednak nie stać się bolesnym przykładem wcielenia w życie przysłowia „zamienił stryjek siekierkę na kijek”, należy podjąć kroki zabezpieczające przed ludzką nieuczciwością. Najprostszym sposobem jest zasięgnięcie informacji w starostwie lub urzędzie gminy, czy lokal, którym się interesujemy, jest przeznaczony do wykupu. Może się bowiem zdarzyć, że nieuczciwy lokator „komunalki” zechce nam odstąpić mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki lub takie, którego z różnych względów wykupić nie sposób. Wtedy w najlepszym wypadku zostaniemy z lokalem, z którym nic więcej nie da się zrobić. W najgorszym miasto zaoferuje nam mało atrakcyjny lokal zastępczy w baraku robotniczym w miejsce tego, który razem z budynkiem przestanie istnieć.
Pamiętajmy, że – jak mówi rzymska maksyma – nieznajomość prawa szkodzi. A odpowiedzialność za nieprzemyślane decyzje i naiwność ponosimy my sami.
Malwina Ferenz
Źródło: http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/8451
Never seen a bteetr post! ICOCBW
AKAIK you\'ve got the asnwer in one!
w uchwale zarządu dzielnicy śródmieście z 20.05.2009 dzielnica wyraża zgodę na sprzedaz podzielonego miszkania. Uznaje, że lokal, chociaż zamiszkany przez diwe rodziny JEST LOKALEM SAMODZIELNYM . I SŁUSZNIE - definicja uistawowa lokalu samodzielnego nie okresla, czy lokal samodzielny zamieszkuje jeden najemca, czy kilku!!!
Wygląda na to, że jak od początku świata - każdy przepis prawny interpretuje jak chce - TEN KTO MA WŁADZĘ.
TEN SAM ZAPIS RAZ ZNACZY TO, A INNYM RAZEM CO INNEGO.
to wszystko byłoby cacy, ale pierszeństwo i tylko wykup jest przeznaczony dla głównych lokatorów - NIE dla sublokatorów! ale praktyka to konszachty, hochsztaplerstwo i korupcja! tzn. zgnilizna i bandytyzm! tak! przynajmniej w moim przypadku!