Nie raz zapewne i nie dwa słyszeliśmy mrożące krew w żyłach opowieści o tym, jak deweloper kogoś wywiódł w pole, przez co pechowy klient nie dość, że otrzymał „towar” daleko odbiegający od wyobrażeń, to jeszcze, mówiąc kolokwialnie, został doszczętnie oskubany. Od czasu do czasu wpadają nam do ucha historie o nagłych zmianach warunków umów z deweloperami, w wyniku których klienci zostają postawieni w mocno niekomfortowej sytuacji bez wyjścia i zmuszeni zgodzić się na to, co im deweloper podyktuje. Oczywiście to nie jest reguła i wcale nie musi się to przydarzyć akurat nam. Żeby tak jednak nie było, musimy wiedzieć, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy. Od tego zależy, jak szybko wprowadzimy się do wymarzonego M.
Jeśli chcemy być pewni, że w razie jakichkolwiek kłopotów nasze prawa będą respektowane, nie możemy oszczędzać na notariuszu i umowę przedwstępną z deweloperem powinniśmy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Jednocześnie występujemy do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie naszego roszczenia w dziale III księgi wieczystej. Chęć zaoszczędzenia na tym etapie z – nietanich przecież – usług notariusza, może nas wbrew pozorom narazić na wysokie koszty. Umowa przedwstępna zawarta jedynie w formie pisemnej (a taką często proponują deweloperzy) nie zapewnia kupującemu mieszkanie żadnej ochrony prawnej, gdyż nie jest umową zobowiązującą w rozumieniu art. 156 kc. Oznacza to, że w przypadku nierzetelności dewelopera lub świadomych jego działań na naszą niekorzyść nie będziemy mogli dochodzić swoich praw przed sądem. A to z kolei oznacza, że w skrajnych przypadkach możemy stracić zarówno mieszkanie, jak i pieniądze. Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, płacimy notariuszowi dwa razy (raz za umowę przedwstępną i raz za umowę przenoszącą na nas prawo własności). Wszystkim kręcącym nosem przypominam jednak, że w ten sposób kupujemy własne bezpieczeństwo.
Choćby z nie wiem jak czarującym deweloperem przyszło nam rozmawiać, przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy ją bardzo dokładnie przeczytać. Punkt po punkcie, bo jak pokazuje życie, należy zwracać uwagę na wszystko. Nawet drobne błędy mogą stanowić podstawę do zakwestionowania ważności całej umowy.
Zwróćmy uwagę na to, czy zapisy są jasne i precyzyjne. W umowie nie może się znaleźć żadne sformułowanie, które nasuwałoby wątpliwości interpretacyjne. Deweloper nie może zastrzec sobie możliwości zmiany umowy już po jej podpisaniu przez kupującego mieszkanie. Dopuszczalny jest tylko aneks podpisany przez obie strony.
Sprawdźmy, jaki jest stosunek kar umownych, którym podlega deweloper, do kar umownych, którym podlega klient. Niestety najczęściej kary, które musiałby zapłacić deweloper, są na tyle niewielkie, że nie chroni to klienta przed nieuczciwością z jego strony. Znane są przypadki, gdy wzywano klientów i informowano ich, że z uwagi na wzrost cen materiałów budowlanych podwyżce ulega cena metra kwadratowego mieszkania. Klient musiał dopłacić kwotę „wyrównawczą”. Jeśli nie wyrażał zgody, deweloper rozwiązywał umowę i wypłacał np. 5-procentową karę umowną. Czy mu się to opłacało? Oczywiście. Wartość sprzedanego po nowej cenie mieszkania nie tylko rekompensowała wypłaconą karę, ale zapewniała niezły zysk.
Przyjrzyjmy się, czy w umowie są ściśle określone terminy oddania mieszkania i podpisania aktu notarialnego. Jeśli nie, deweloper zyska możliwość „gry na zwłokę” a na mieszkanie w wyniku niekompetencji i opóźnień w budowie będziemy czekać dużo dłużej niż zamierzaliśmy. Zwróćmy też uwagę, czy zaznaczono, że deweloper ponosi odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy.
Klienci często z zadowoleniem witają zapis w umowie dopuszczający wcześniejsze zakończenie prac. Zapominają, że oznacza to konieczność wcześniejszego uregulowania wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeśli klient nie zmieści się w terminie, będzie musiał zapłacić karę umowną i narazi się na możliwość zerwania umowy przez dewelopera z winy kupującego.
Co możemy zrobić, jeśli podpisana przez nas umowa nie jest w formie aktu notarialnego, a deweloper odmówił nam wydania lokalu (do czego ma prawo)? Niestety niewiele. W najlepszym wypadku uda nam się uzyskać zwrot wpłaconych kwot. Możemy jednak zapomnieć o prawach do mieszkania, o które się staraliśmy. Dlatego w naszym własnym interesie jest dokładne przestudiowanie umowy i zainwestowanie w usługę notarialną. Jeśli będziemy mieli możliwość negocjacji, należy dążyć do podpisania dokumentu, w którym deweloper i kupujący mają równe prawa. Jeśli deweloper pozostaje oporny na argumenty z naszej strony, pozostaje kupno mieszkania z innej ręki. Z dwojga złego lepiej kupić mieszkanie w lokalizacji innej niż wcześniej przez nas upatrzona niż podpisać ryzykowną i krzywdzącą dla nas umowę z deweloperem.
Malwina Ferenz
That takes us up to the next level. Great psoitng.
A co zrobić, jeżeli jest umowa w formie aktu notarialnego, ale brak jest w nim wpisu o roszczeniu. Deweloper ociaga sie z przepisaniem na mnie wlasności mieszkania.Mam przeslanki, ktore pozwalaja mi sadzić, że deweloper bedzie chcial odstapic od umowy i srzedac \"moje\" mieszkanie innemu nabywcy. Co moge zrobic, jak sie bronić i zatrzymac mieszkanie?
pozdrawiam E.Jankowska