Chcemy sprzedać/kupić dom/mieszkanie/działkę (niepotrzebne skreślić). Wiemy, że znalezienie odpowiedniego, czyli uczciwego, słownego i odpowiedzialnego kupującego to nie taka prosta sprawa i wymaga wiele zachodu z naszej strony oraz czasu. Czasu nie mamy, bo jesteśmy – parafrazując „Czterdziestolatka” - jak Polak pracujący, który żadnej pracy się nie boi. Innymi słowy nigdy nas nie ma tam, gdzie akurat chcielibyśmy być.
Potrzebujemy pomocy w wybraniu odpowiedniej oferty i w tym celu udajemy się do biura nieruchomości, licząc na to, że specjaliści zdejmą z naszych ramion ten obowiązek i załatwią za nas wszelkie formalności. Całe przedsięwzięcie byłoby bardzo proste, gdyby wszyscy pośrednicy zasługiwali na miano „specjalisty”. Ponieważ jednak tak nie jest, odkrywamy po fakcie, że nie dość, że nie udaje nam się sprzedać nieruchomości, to jeszcze za brak działania ze strony pośrednika musimy zapłacić. Aby uniknąć tak nieprzyjemnego zderzenia z twardą rzeczywistością, trzeba wiedzieć, czego po danym specjaliście oczekiwać i jak powinna wyglądać umowa, którą z nim podpisujemy.
Pośrednik, żeby w ogóle mógł stosować do siebie to określenie, musi posiadać licencję. Listę posiadaczy licencji można znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury (www.mi.gov.pl) a także w wojewódzkich dziennikach urzędowych ogłaszanych przez poszczególnych wojewodów. Oprócz licencji niezbędnym warunkiem prowadzenia działalności jest ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeśli na rzecz pośrednika pracują inne osoby, jego ubezpieczenie powinno być rozszerzone. Czy wypada zapytać pracownika biura o licencję oraz posiadanie i wysokość OC? Nie tylko wypada, ale nawet należy to zrobić. Przecież chodzi o nasze, niemałe często, pieniądze. Musimy wiedzieć, że są w dobrych rękach
Dowiedzmy się, czy nasz licencjonowany pośrednik jest zrzeszony w organizacji zawodowej. Nad przestrzeganiem standardów i etyki zawodowej czuwa Polska Federacja Rynku Nieruchomości, do której należą stowarzyszenia regionalne.
Podstawowym gwarantem naszego bezpieczeństwa będzie to, że wszystkie uzgodnienia zawrzemy na piśmie. Wszelkie „z tym to jeszcze zobaczymy” lub „tu to się potem jakoś dogadamy” powinny wzbudzić naszą czujność. Umowa zawarta w formie innej niż pisemna jest nieważna. Zwróćmy też uwagę na to, czy przypadkiem w imieniu pośrednika nie podpisuje umowy jego pracownik, który nie ma wymaganej ku temu licencji. W takim wypadku nie składajmy na dokumencie żadnego podpisu i przyjdźmy wtedy, kiedy upoważniona osoba będzie obecna.
W umowie powinno być bardzo dokładnie określone, z kim ją zawieramy. Prawidłowo sformułowana zawiera zatem dane osobowe, numer licencji i wysokość ubezpieczenia pośrednika, zakres świadczonych przez niego usług oraz ich cenę. Cena usługi nie powinna przekraczać 3% wartości nieruchomości. Jeśli jesteśmy kupującymi, w naszym interesie leży, aby postarać się o zapis mówiący, iż pośrednikowi należy się określony procent od różnicy między oferowaną ceną nieruchomości, a ceną przez niego uzyskaną drogą negocjacji. W przeciwnym wypadku może się zdarzyć, że pośrednik będzie dążył do uzyskania jak najwyższej ceny, bo im ona wyższa, tym większa jego prowizja.
W naszym imieniu pośrednik powinien się zobowiązać do prezentacji nieruchomości i sprawdzenia jej stanu prawnego. Powinien wziąć udział w negocjacjach i sporządzić umowę przedwstępną. Powinien też przedstawić nam dokładne wyliczenie wszelkich kosztów notarialnych i sądowych oraz skompletować dokumenty niezbędne do przeniesienia własności. Musi być też obecny przy podpisywaniu umowy notarialnej i przekazywaniu nieruchomości.
Nawet jeśli osoba, z którą zawieramy umowę, ma licencję, OC i w ogóle wydaje się, że jest wcieleniem uczciwości, weźmy przed podpisaniem dokument do domu i bardzo dokładnie przestudiujmy zdanie po zdaniu. Dobrze by było, aby zapoznał się z nim prawnik, jeśli tylko istnieje taka możliwość. Na co zwrócić szczególną uwagę? Na obecność w umowie klauzul niedozwolonych, czyli abuzywnych. Pośrednik nie może działać na naszą szkodę. Wszelkie zapisy, naruszające dobre obyczaje przy zawieraniu transakcji są niedozwolone. Przykładem takiego zapisu może być wymóg zapłaty pośrednikowi, nawet jeśli nie wywiązał się on z zadania i kupca lub sprzedawcę nieruchomości – mimo podpisanej umowy – znaleźliśmy na własną rękę. Pamiętajmy: zawieramy umowę zlecenia. Płacimy za efektywne podejmowanie działań w zakresie objętym umową. W wypadku braku efektów, wynagrodzenie się nie należy.
Pośrednik nie ma prawa żądać zapłaty od kupującego, jeśli wziął ją już od sprzedawcy, i odwrotnie. Nie ma też prawa ustalać rażąco wysokich stawek kar umownych – a za takie uważa się kary w wysokości 10% wartości – w przypadku wycofania przez klienta oferty, dokonania transakcji z kimś, kogo sobie sam wybrał lub z bliską osobą oraz dokonania transakcji po okresie obowiązywania umowy z pośrednikiem z klientem przez pośrednika poleconym.
Niezgodne z prawem jest też żądanie wysokich odsetek (sięgających nawet 2% za każdy dzień zwłoki) w przypadku opóźnienia w zapłacie prowizji pośrednikowi.
Bardzo popularnym wytrychem stosowanym przez pośredników jest zawieranie klauzuli wyłączności. Oznacza to, że nie możemy podpisać umowy z innym podmiotem – w razie gdyby nasz nie wywiązał się z obowiązków – nie możemy też kupić lub sprzedać nieruchomości na własną rękę. Możemy oczywiście znaleźć sobie osobę, z którą zawrzemy transakcję, ale będzie ona traktowana jak polecona przez pośrednika, któremu zmuszeni będziemy zapłacić prowizję z tytułu wykonania usługi.
Niezależnie od tego, czy powyższe zapisy znajdziemy w umowie czy nie, warto i tak zaglądnąć do rejestru klauzul niedozwolonych (do pobrania z www.uokik.gov.pl) i upewnić się, czy udało nam się ich ustrzec.
Skoro do podpisania uczciwej umowy z pośrednikiem prowadzi droga przez mękę, to czy w ogóle jest sens korzystać z jego usług? Jest. Pamiętajmy, że zdajemy się na eksperta, a zatem osobę zorientowaną we wszystkich procedurach i kruczkach prawnych, na jakie możemy się natknąć. Jego pomoc niejednokrotnie okazuje się niezbędna i pozwala nam uniknąć poważnych kłopotów. To już nie tylko kwestia zaoszczędzenia cennego czasu. Idzie o bezpieczeństwo naszych środków finansowych, które najczęściej gromadziliśmy latami i w niemałym trudzie. Jeśli znajdziemy odpowiedzialnego i uczciwego pośrednika handlu nieruchomościami, możemy być pewni zrobienia „dobrego interesu”, niezależnie od tego, czy kupujemy czy sprzedajemy nieruchomość.
Malwina Ferenz
Very true! Makes a change to see smooene spell it out like that. :)
1. \"eśli jesteśmy kupującymi, w naszym interesie leży, aby postarać się o zapis mówiący, iż pośrednikowi należy się określony procent od różnicy między oferowaną ceną nieruchomości, a ceną przez niego uzyskaną drogą negocjacji.\" - czy można po polsku ? Bo ja nie rozumiem.
2. \"Powinien wziąć udział w negocjacjach i sporządzić umowę przedwstępną\" - nie jest to obowiązkiem pośrednika; więc nie \"powinien\", a \"może, na życzenie klientów\".
3. \"Pośrednik nie ma prawa żądać zapłaty od kupującego, jeśli wziął ją już od sprzedawcy, i odwrotnie. \" - tego nie chce mi się nawet komentować ; takiej bzdury nie czytałam już od wielu lat.
4. \"Bardzo popularnym wytrychem stosowanym przez pośredników jest zawieranie klauzuli wyłączności. \" - bardzo popularnym wytrychem wśród pseudo - dziennikarzy, jest pisanie bzdur, gdy się nie ma pojęcia o sprawie, w myśl zasady \"czego nie wiem, to wymyślę, nikt nie zauważy\".
Artykuł zgłaszam do DOSPONu, to skandal że w takim mieście jak Wrocław publikuje sie takie bzdury.
Osoba,która napisała artykuł nie powinna w ogóle wypowiadać się na tematy, na które nie ma pojęcia...
Witam,
Osoba, która podpisała się pod artykułem nie ma pojęcia o zawodzie Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami, treść urąga wszelkim normom - to PASZKWIL na Pośredników....