0-71.pl

Podchody czynszowe wynajmującego i najemcy

Obrazek jakże częsty i jakże prawdziwy. Kilku – dajmy na to trzech – studentów szuka mieszkania do wynajęcia. Student, wiadomo, człowiek niemajętny, dlatego rozważa oferty z dolnej granicy cenowej. Kto próbował wynająć mieszkanie we Wrocławiu, wie, że sprawa nie jest wcale taka prosta.

Znajdują w końcu lokal z atrakcyjną ceną najmu, w dodatku położony niedaleko uczelni i bez chwili zwłoki decydują się na niego. Mają wrażenie zrobienia niezłego interesu. Dobry nastrój trwa jednak krótko, bo już po kilku miesiącach studenci płacą czynsz o 300 zł wyższy niż na początku. Jak sprawić, by na niwie czynszowej był i wilk syty, i owca cała?

Okiem właściciela

Aby ustalić wysokość czynszu, który nie zaowocuje wizytami w sądach, właściciel lokalu może korzystać z ukazującego się co pół roku obwieszczenia wojewody ustalającego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Czynsz da nam pomnożenie tego kosztu przez powierzchnię mieszkania, podzielenie przez 12 miesięcy i wzięcie 3% z rezultatu tych działań matematycznych. Dodatkowo właściciel powinien mieć na uwadze koszty utrzymania lokalu i niezbędnych remontów, zwrot części zainwestowanych pieniędzy (np. na kupno mieszkania), opłaty niezależne (np. wywóz śmieci) czy wreszcie coś, co określa się mianem godziwego zysku a co jest równie enigmatyczne jak godziwe wynagrodzenie. W ten sposób wyliczony czynsz właściciel ma prawo w ciągu roku podnieść o wartość nieprzekraczającą średniego wskaźnika inflacji w roku poprzednim. Wiadomo również, że zmieniają się (czytaj: drożeją) koszty energii, gazu, wody, czyli mediów od właściciela niezależnych. Chcąc uniknąć zmniejszenia oczekiwanego zysku z wynajmu, można podwyższyć czynsz uwzględniając wzrost tych cen. Ważna rzecz: tego typu podwyżki lokator nie może zakwestionować. Podwyższając czynsz właściciel musi bardzo ściśle przestrzegać obowiązujących przepisów. W przeciwnym wypadku podwyżka będzie nieważna.

Okiem najemcy

Jeśli najemca zna przepisy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów (z 21 czerwca 2001 r.), może spróbować zablokować podwyżkę. Przede wszystkim właściciel wypowiedzenie wysokości czynszu musi złożyć na piśmie do końca miesiąca kalendarzowego. Wszelkie ustne ustalenia są nieważne. Podwyżki można dokonać nie częściej niż raz na pół roku (należy o niej poinformować z trzymiesięcznym wyprzedzeniem!) i za każdym razem trzeba przedstawić najemcy na piśmie dokładne wyliczenia wraz z uzasadnieniem wzrostu ceny najmu (w terminie siedmiu dni od zażądania tego przez najemcę). Właściciel ma prawo tak ustalić wysokość czynszu, aby zapewnić sobie zwrot kapitału poniesionego na zakup lub budowę lokalu. Najemca powinien jednak wiedzieć, że zwrot ten nie może przekroczyć 1.5% w skali roku. Jeśli właściciel remontował lokal, aby zwiększyć jego wartość użytkową, również i te koszty może uwzględnić przy podwyżce ceny najmu. Najemca powinien jednak oczekiwać, że zaplanowany zwrot kapitału nie wyniesie więcej niż 10% w skali roku. Jeśli zaplanowana podwyżka jest większa niż wysokość inflacji z roku poprzedniego, również może zostać uznana za niezasadną. Zaniedbanie któregoś z tych punktów ze strony właściciela daje najemcy podstawę do dowodzenia przed sądem niezasadności podwyżki i w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wysokości czynszu może złożyć pozew. Do czasu sądowego rozstrzygnięcia najemca może odmówić płacenia podwyższonego czynszu i regulować opłaty na tym samym poziomie jak dotychczas. Musi się jednak liczyć z tym, że w razie przegrania sprawy trzeba będzie dopłacić różnicę i ponieść koszty procesowe. Jeśli umowa najmu zawarta jest na czas określony, to brak zgody na podwyżkę opłat może skutkować jej rozwiązaniem umowy w przewidzianym zapisami czasie i konieczność wyprowadzenia się.

Samo życie...

Wróćmy do naszych hipotetycznych studentów. Jeśli znają zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mają wszelkie podstawy do udowodnienia swoich praw przed sądem i Temida zapewne przyzna im rację. Nie muszą rezygnować z atrakcyjnej lokalizacji i w pośpiechu szukać innego lokum. Nie muszą też godzić się na tak znaczną podwyżkę czynszu, bo z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, iż jej skala narusza obowiązujące przepisy. Mogą również zrezygnować z zajmowanego mieszkania i wyprowadzić się. Gdyby właściciel podał do sądu sprawę o nieuregulowanie czynszu w danej wysokości, to po jego stronie będzie leżał obowiązek udowodnienia, że wprowadzona podwyżka była zasadna. Jeśli właścicielowi trafią się studenci z gatunku „niszczycielus pospolitus”, to może – za sprawą dołączonego do umowy protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania – pociągnąć ich do odpowiedzialności za zdemolowany lokal. Ten sam protokół może uchronić studentów innego gatunku przed niesłusznymi oskarżeniami o zniszczenie mienia, gdyby właściciel w nieuczciwy sposób chciał się odegrać za ich rezygnację z dalszego wynajmu. Większość konfliktów na linii właściciel – najemca jest rozwiązywalna. Podstawą jest jednak, dla obydwu stron, znajomość przepisów prawa, uzgodnienie warunków najmu na piśmie (najlepiej spisanie również protokołu zdawczo-odbiorczego) i – co tu kryć – niewynajmowanie niczego na czarno. Z tym ostatnim, jak pokazują realia, jest już znacznie gorzej. Malwina Ferenz

Komentarze internautów:

1. AqGzNIPEE 2012-01-03 18:12

   Haha, sohudln\'t you be charging for that kind of knowledge?!
2. niJvMVoQNRgDoLozO 2011-04-20 12:49

   That\'s way more clever than I was expecting. Thknas!

Dodaj swój komentarz do artykułu